학원·교습소 사업자등록 안 되는 건물에 상가 계약했다면? — 임대인·공인중개사 책임과 계약 해지·손해배상 완벽 정리
학원이나 교습소를 운영하려고 상가를 임차했는데 건축물대장 용도 문제나 인근 유해업소 때문에 사업자등록이 불가능한 경우가 가끔 발생합니다.
이때 계약을 해지할 수 있는지, 임대인이나 공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있는지 등 법적 책임을 정확히 아는 것이 매우 중요합니다. 잘못 대응하면 보증금 손실이나 불필요한 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 만일, 임대인과 임차인 당사자간 직거래였다면 모두 큰 손해를 면하기 어렵습니다.
이 글에서는 대기업 법무 경력 공인중개사로서 20년 이상의 실무 경험을 바탕으로 학원·교습소 사업자등록이 불가능한 상가 계약 사례를 기준으로 임대인, 임차인, 공인중개사의 책임 범위와 계약 해지 가능 여부, 손해배상 기준을 관련 법령과 판례 중심으로 정리했습니다.
👉 문제의 제기
실무상 임차하려는 건물의 건축물대장상 용도가 무엇인지 임차인 본인이 확인하고 그 다음 구청에 전화하거나 방문하여 사업자등록 가능한 건물인지를 꼭 확인하시기 바랍니다. 고객의 업종을 정확하게 알지 못하는 공인중개사 말만 믿고 계약했더라도 임차인 과실이 50% 인정된 사례가 있기 때문입니다.
학원·교습소를 운영하려면 단순 사업자등록 외에 관할 교육청에 학원 등록(신고)을 마쳐야 합니다. 이 등록이 거부되거나 불가한 경우는 크게 두 가지입니다.
학원·교습소로 사용할 수 있는 건축물 용도는 제2종근린생활시설(학원·교습소, 500㎡ 미만) 또는 교육연구시설(500㎡ 이상)이어야 합니다. 용도가 다른 경우(예: 1종근린생활시설, 업무시설 등) 용도 변경 없이는 학원 등록이 불가합니다. 3층 이상이고 해당 층 학원 전용면적 합계가 200㎡ 이상이면 직통계단 2개소도 필수입니다.
연면적 1,650㎡ 미만 건물에서는 동일 건물 내 유해업소가 있으면 학교 교과 교습학원·교습소를 설립할 수 없습니다(학원의 설립ㆍ운영 및 과외교습에 관한 법률 시행령 별표 2). 유해업소란 단란주점, 유흥주점, 노래연습장, 무도장, 무도학원, 성인용 게임장 등을 말하며, 당구장·만화가게·인터넷게임시설 제공업은 해당하지 않습니다.
임대인은 임차인에게 "임대차 목적에 따라 사용·수익할 수 있는 상태로 목적물을 인도할 의무"를 집니다(민법 제623조). 임차인이 학원 운영을 목적으로 임대차계약을 체결했는데 건물 구조·용도·유해업소로 인해 학원 등록 자체가 불가하다면, 이는 임대차 목적을 달성할 수 없는 상태로 볼 수 있습니다.
- 계약서·특약에 '학원 운영 목적' 명시가 있거나 임대인이 그 사실을 알았던 경우
- 임대인이 건물 용도나 유해업소 존재를 알면서도 고지하지 않은 경우
- 임차인이 용도 제한 사실을 모른 채 계약을 체결한 경우 (과실 없이 알지 못한 경우)
위 요건이 충족되면 임차인은 임대인에게 민법 제580조·제575조에 의한 하자담보책임을 물을 수 있고, 목적 달성 불가 수준이라면 계약 해제(또는 해지) 및 손해배상 청구가 가능합니다.
공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사에게 중개대상물의 용도·공법상 이용제한 사항을 성실·정확하게 확인하고 설명할 의무를 부과합니다. 임차인 측 중개사와 임대인 측 중개사 모두 이 의무를 집니다.
법원은 영업용 건물을 임대차할 때 임차인의 목적 영업에 대한 공법상 이용규제·제한 사항도 개업공인중개사가 확인·설명해야 한다고 판시했습니다(법원 확인). 건축물대장상 용도, 유해업소 제한 여부는 관할 교육청이나 건축물대장으로 충분히 확인할 수 있으므로 이를 확인하지 않고 계약을 성사시킨 경우 과실이 인정됩니다.
| 구분 | 임차인 측 공인중개사 | 임대인 측 공인중개사 |
|---|---|---|
| 의뢰인 | 임차인 | 임대인 |
| 설명의무 내용 | 건축물 용도, 유해업소 여부, 학원 등록 가능 여부 확인 및 설명 | 건물의 법적 제한사항, 임차 목적 달성 가능 여부 고지 |
| 의무 위반 시 | 공인중개사법 §30: 손해배상 책임 | 공인중개사법 §30: 손해배상 책임 |
| 행정 제재 | 업무정지·자격취소 가능 | 업무정지·자격취소 가능 |
| 배상 보장 | 공제 또는 보증보험 | 공제 또는 보증보험 |
단, 조례나 시행령 등 통상적인 공부에 드러나지 않는 제한이라면 설명의무 위반이 부정될 수 있습니다(대법원 참고). 하지만 건축물대장·교육청 문의로 확인 가능한 학원 등록 제한은 "통상적으로 확인 가능한 사항"으로 분류되므로 의무 위반이 인정될 가능성이 높습니다.
- 계약 해지 + 보증금 전액 반환 청구 (목적 달성 불가를 이유로)
- 손해배상 청구: 이사비·인테리어비·기회비용 등
- 임대인이 계약 목적을 알고 있었음을 증명할 수 있다면 채무불이행책임(민법 §390)·하자담보책임(민법 §580) 병행 청구 가능
- 공인중개사법 §30 손해배상 청구 (공제 또는 보증보험으로 배상 실현 가능)
- 고의·과실로 확인·설명의무를 위반해 손해를 발생시킨 경우 해당
- 임차인 측 공인중개사만이 아니라 임대인 측 공인중개사도 피고가 될 수 있음
| 주체 | 의무·책임 | 위반 시 효과 |
|---|---|---|
| 임대인 | 목적물을 임대 목적에 맞게 사용·수익 가능한 상태로 제공할 의무 (민법 §623) | 계약 해지·해제, 보증금 반환, 손해배상 |
| 임차인 측 공인중개사 | 영업 목적 공법 제한사항 확인·설명의무 (공인중개사법 §25) | 손해배상, 업무정지·자격취소 |
| 임대인 측 공인중개사 | 건물 이용제한 사항 고지·설명의무 (공인중개사법 §25) | 손해배상, 업무정지·자격취소 |
| 임차인 | 계약 목적(학원 운영) 가능 여부 사전 확인 주의의무 | 과실 있으면 손해배상액 감액 (과실상계) |
※ 임차인도 계약 전 교육청이나 구청에 직접 문의해 학원 등록 가능 여부를 확인할 주의의무가 있으므로, 임차인 과실이 인정되면 손해배상액이 과실상계로 감액될 수 있습니다.
"임대인이 자료를 안 줘도 책임"이라는 원칙을 명확히 했습니다. 대법원은 공인중개사가 임대인으로부터 관련 자료를 받지 못했다는 사정만으로는 면책되지 않으며, 건물 규모·세대수·인근 시세를 토대로 위험을 추정·고지해야 한다고 판시했습니다. 이 원칙은 학원 등록 가능 여부와 같은 공법적 이용제한 확인 의무에도 동일하게 적용됩니다.
▶ 한경비즈니스 판례 해설 기사 보기서울시는 공인중개사의 허위·과장 광고, 확인·설명의무 위반 등 불법 중개행위에 대한 처벌 규정 안내를 강화했습니다. 위반 시 최대 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금, 자격취소 등 제재가 적용됩니다.
▶ 서울시 공식 발표 원문 보기"인테리어 공사까지 마치고 교육청에 학원 등록 신청했더니 같은 건물에 노래연습장이 있어서 거부당했어요. 임대인도, 공인중개사도 '몰랐다'고 했지만 저는 계약서에 '학원 운영 목적'이라고 명시했습니다. 변호사 상담 후 임대인과 공인중개사 모두에게 내용증명을 보냈고, 보증금 전액과 인테리어비 일부를 반환받는 조정으로 마무리됐습니다. 계약서에 용도를 명시한 것이 결정적이었습니다."
"공인중개사가 '이전에도 학원이 들어왔었다'고 했는데, 알고 보니 당시 무등록으로 운영한 것이었습니다. 구청에서 학원 등록 불가 통보를 받고 임차인 측 공인중개사에게 손해배상을 청구했습니다. 공인중개사협회 공제를 통해 보증금의 일부를 배상받았습니다. 공인중개사가 '확인했다'는 말을 믿지 말고 직접 교육청에 문의하는 것이 중요합니다."
"건축물대장을 직접 확인하지 않고 공인중개사의 말만 믿고 계약했습니다. 법원은 '임차인도 사전에 교육청 등에 학원 등록 가능 여부를 확인할 주의의무가 있다'며 과실상계 50%를 적용했습니다. 결과적으로 손해배상의 절반만 받았습니다. 계약 전 반드시 직접 확인하는 것이 얼마나 중요한지 알게 됐습니다." (유사 분쟁조정사례 기반 재구성)
Q. 학원 목적이 계약서에 없었다면 임대인 책임을 물을 수 없나요?
반드시 계약서에 명시되어야만 임대인 책임이 생기는 것은 아닙니다. 계약 교섭 과정에서 임대인이 학원 운영 목적을 알았거나 알 수 있었던 경우(예: 임차인이 구두로 학원 용도를 밝힌 경우, 간판 상담 등)라면 책임이 인정될 수 있습니다. 다만 계약서에 명시되어 있을수록 입증이 용이합니다.
Q. 공인중개사 공제에서 실제로 배상을 받을 수 있나요?
공인중개사법 제30조 및 제31조에 따라 공인중개사는 손해배상 책임을 보장하기 위해 공제 또는 보증보험에 가입해야 합니다. 개인 공인중개사는 2천만 원 이상, 법인은 4천만 원 이상이 보장됩니다. 공제 절차는 한국공인중개사협회(1588-0675)에 문의하거나, 법원 판결을 얻은 후 공제사에 직접 청구할 수 있습니다.
Q. 이미 인테리어 공사를 마쳤는데 원상복구 비용도 청구 가능한가요?
네. 임대차 목적 달성 불가로 계약이 해지·해제되는 경우, 임차인은 보증금 반환 외에도 인테리어·공사 비용, 이사비, 기회비용 등 실손해 전부를 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 다만 임차인 자신의 과실 여부에 따라 과실상계가 적용될 수 있습니다.
Q. 유해업소가 나중에 폐업한다면 그 이후에 학원 등록이 가능한가요?
유해업소가 완전히 폐업하고 사업자등록이 말소된 경우, 해당 제한 사유가 소멸하므로 학원 등록 신청이 가능합니다. 다만 폐업 확인서 등을 교육청에 제출해야 하며, 학원 등록 가능 여부는 관할 교육청에 직접 확인하는 것이 정확합니다.
Q. 임차인 자신도 확인하지 않은 경우 소송에서 불리한가요?
그렇습니다. 법원은 임차인에게도 계약 전 관할 교육청·구청에 학원 등록 가능 여부를 확인할 주의의무가 있다고 봅니다. 이를 게을리하면 과실상계로 손해배상액이 감액될 수 있습니다. 그러나 공인중개사가 "가능하다"고 적극적으로 잘못된 정보를 제공한 경우에는 임차인 과실이 낮게 인정될 수 있습니다.
- 민법 제618조·제623조 — 임대차 정의, 임대인의 사용·수익 제공 의무
- 민법 제575조·제580조 — 임대차의 하자담보책임
- 민법 제390조 — 채무불이행으로 인한 손해배상
- 공인중개사법 제25조 제1항 — 중개대상물 확인·설명의무 (용도·이용제한 포함)
- 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제4호 — 토지이용계획, 공법상 이용제한 구체적 설명 의무
- 공인중개사법 제30조 — 공인중개사 손해배상 책임
- 학원의 설립·운영 및 과외교습에 관한 법률 시행령 별표 2 — 유해업소 동일 건물 학원 설립 제한 (연면적 1,650㎡ 미만)
- 건축법 시행령 별표 1 — 용도별 건축물의 종류 (제2종근린생활시설, 교육연구시설)
- 대법원 1994. 11. 22. 선고 93다61321 판결 — 임차인이 목적물 인도받아 계속 사용한 경우 해지만 가능, 해제는 불가
- 영업용 건물 임대차 이용제한 판례 (법원 확인) — 개업공인중개사는 임차인의 목적 영업에 대한 공법상 규제·이용제한 사항을 확인하여 설명할 의무가 있음 (공인중개사 설명의무 판례 요지)
- 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다283668 판결 — 공인중개사 확인·설명의무 강화; "자료를 못 받았다"는 사정만으로 면책 불가
- 대법원 2023다259743 판결 — 임대인이 관련 자료 제공을 거부해도 공인중개사는 알 수 있는 방법으로 확인하여 임차인에게 설명해야 할 의무 있음
- 임대인 책임 — 계약 목적(학원 운영) 달성 불가 → 계약 해지·해제 + 손해배상 청구 가능
- 공인중개사(임차인·임대인 측 모두) 책임 — 건축물대장 용도·유해업소 여부 확인·설명의무 위반 → 손해배상 책임
- 임차인도 주의의무 있음 — 직접 교육청·구청 사전 확인 안 하면 과실상계로 배상액 감액
- 증거 확보 핵심 — 계약서에 학원 운영 목적 명시, 문자·카카오톡 등 대화 내용 보존
- 조정·소송 경로 — 내용증명 → 상가임대차분쟁조정위원회 → 민사소송 순
- 계약 전 체크리스트 — 건축물대장 용도 확인 + 교육청에 학원 등록 가능 여부 직접 문의 필수
💡 글을 마치며
✔ 필자의 지인이 위치가 좋은 건물의 유리창에 붙여놓은 임대인 전화번호로 연락하여 초등학생 보습학원으로 직접 계약 했다가 같은 건물에 단란주점 등의 유해업소 때문에 사업자등록이 불가하다는 담당공무원의 답변을 듣고 계약금 300만원을 반환 요청해서 50%만 돌려받은 사례가 있었습니다.
✔ 임차인은 공인중개사를 통해서 계약을 하더라도 본인의 업종은 본인이 가장 잘 알기 때문에 반드시 사업자등록이 가능한 지 여부를 본인이 확인하셔야 합니다. 그래야 분쟁을 차단할 수 있습니다.
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