15년 넘게 영업해서 계약갱신요구권이 없는 상가 임차인, 임대인이 거절하면 권리금·시설비를 포기해야 할까?
실제 실무 현장에서 겪었던 사례입니다. 상가 임대차에서 계약갱신요구권 10년이 끝나면 모든 권리가 사라진다고 생각하기 쉽지만, 실제로는 권리금 회수 기회는 여전히 보호될 수 있습니다.
대응 방법을 제대로 알지 못하면 수천만 원의 권리금을 포기하게 될 수 있습니다.
이 글에서는 법원 판결과 대기업 법무 경력 공인중개사로서 20년 이상의 실무 경험을 바탕으로 갱신기간 종료 이후에도 권리금을 지키는 방법, 실제 성공 사례, 그리고 재판에서 인정받은 핵심 증거 확보 전략까지 정리했습니다. 권리금 손실을 막기 위해 반드시 알아야 할 실전 가이드입니다.
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| 계약갱신요구권 소진한 임차인도 권리금 회수할 수 있다. |
상가를 10년 이상 운영한 임차인이 임대인으로부터 갑자기 "계약갱신은 더 이상 불가능하니 상가를 비워달라"는 통보를 받았을 때 느끼는 허탈감은 이루 말할 수 없습니다. 공인중개사로 일하면서 이런 상황에 처한 소상공인들을 여럿 만났습니다. 그때마다 제가 가장 먼저 건네는 말은 이것입니다.
"계약갱신요구권이 소멸했다고 해서 권리금 회수 기회까지 포기해야 하는 건 아닙니다."
상가건물임대차보호법에서 계약갱신요구권(최초 임대차 포함 10년)과 권리금 회수기회 보호는 완전히 별개의 제도입니다. 대법원도 이 점을 명확히 인정하고 있습니다.
즉, 임차인이 10년을 초과해 더 이상 갱신요구권을 행사할 수 없는 상황이라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 방해할 수 없으며, 방해할 경우 손해배상 책임을 진다는 것입니다(대법원 2017다225312 등).
아래에 소개하는 두 가지 실제 사례는 제가 상담을 진행한 건입니다. 법률 전공과 대기업 법무 경력을 가진 공인중개사로서 변호사법 위반 범위를 넘지 않는 선에서 관련 판례를 조사·전달했고, 두 의뢰인 모두 소송에서 권리금과 시설비 전액을 회수하는 결과를 얻어냈습니다.
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| 15년 영업 임차인의 고민 내용 |
7년 전쯤, 오랫동안 거래해온 고객에게서 다급한 연락이 왔습니다. 15년간 1층에서 일식집을 운영해왔는데, 임대인이 갑자기 "내가 직접 그 자리를 쓸 것이니 계약 만료에 맞춰 상가를 비워달라"고 했다는 것입니다. 문제는 임대인이 권리금과 시설비 지원 의사가 전혀 없다는 점이었습니다.
일식집을 처음 오픈할 당시 들인 권리금과 시설비가 6천만원이었고, 15년간 쌓아온 단골 고객들이 많다고 했습니다.
일식집 사장님은 계약갱신요구권 행사 기간(10년)이 이미 지났기 때문에 계약 연장 자체가 안 된다는 건 받아들일 수 있지만, 권리금과 시설비 6천만원을 한 푼도 못 받고 그냥 나가야 한다는 건 너무 부당하다며 상담을 요청해왔습니다.
저는 법이 최소한의 상식을 반영한다고 생각하기에, 상식적으로 부당한 상황이라면 법이 보호해 줄 것이라고 확신했습니다. 변호사가 아닌 공인중개사로서 법률 해석은 할 수 없지만, 다만 관련 하급심 판례를 조사해서 정보를 전달하는 것은 가능했습니다.
당시 찾아낸 판결이 대전지방법원 2016나108951(본소) 건물명도, 2016나108968(반소) 손해배상 사건이었습니다. 그 요지는 임차인의 권리금 회수 기회는 임대인이 방해할 수 없으며, 계약갱신요구권 행사 기간이 지난 이후에도 마찬가지라는 내용이었습니다.
일식집 사장님은 이 판결문을 꼼꼼히 숙지하고, 자신감을 갖으셨는지 변호사 없이 직접 변론에 나섰습니다. 신규 임차인을 찾았다는 증거, 권리금·시설비가 명기된 광고 내용, 최초 계약 시 작성한 권리금 계약서, 임대인에게 계약 갱신과 권리금 문제를 요구한 대화 기록을 모두 취합해 재판에 제출했는데 그 결과는 전액 6천만원 회수였습니다.
또 다른 고객은 대로변 1층에서 20년간 오토바이 수리점을 운영해온 사장님이었습니다. 처음 가게를 열 때 권리금과 시설비로 8천만원을 투자했는데, 건물주가 건물 매매를 이유로 상가를 비워달라고 요구했습니다.
오토바이 수리점 사장님이 8천만원을 보전해주지 않으면 나갈 수 없다고 버티자 건물주는 건물 인도소송을 제기했던 것입니다.
이 사장님도 앞서 소개한 대전지방법원 판결문을 건네받아 내용을 충분히 숙지한 뒤, 역시 변호사 없이 스스로 변론에 나섰습니다. 신규 임차인을 물색했다는 증거, 권리금과 시설비 내용이 담긴 광고, 최초 권리금 계약서, 임대인과 주고받은 대화 내역을 빠짐없이 준비해 제출했습니다.
결국 법원의 화해권고결정으로 8천만원 전액을 회수하는 데 성공했고 건물주가 제기한 건물 인도 소송이 오히려 임차인에게 유리하게 마무리된 것입니다.
위 두 사례 모두 재판이 마무리된 지 몇 년 후, 두 판결과 같은 취지를 담은 대법원 판결이 선고되었습니다. 대법원 2020. 10. 15. 선고 2018다275192 판결 [손해배상(기)]이 바로 그것입니다. 당시 두 사장님이 옳은 방향으로 대응했다는 것을 사법부 최고기관이 다시 한번 확인해준 셈입니다.
두 사례 모두 변호사를 선임하지 않고도 성공했는데, 그 핵심은 증거 준비의 완성도였고, 재판부는 아래 자료들을 핵심 증거로 인정한 것으로 보입니다.
| 증거 유형 | 구체적인 내용 |
| 권리금 계약서 | 최초 입점 시 작성한 권리금 계약서 (금액·날짜 명기) |
| 신규 임차인 모집 광고 | 권리금·시설비 금액이 표시된 임대·양도 광고 캡처 |
| 신규 임차인 물색 기록 | 카카오톡·문자·중개사 메모 등 협의 흔적 |
| 임대인과의 대화 기록 | 계약 갱신 및 권리금 문제 요청 문자·카톡·내용증명 |
| 임대인의 거절 표시 | 직접 사용 또는 매매 이유로 계약 체결 거절 의사를 밝힌 기록 |
특히 임대인이 "직접 사용하겠다"거나 "건물을 팔았다"는 이유로 신규 임차인과의 계약을 거절할 의사를 확정적으로 표시했다면, 임차인이 신규 임차인을 실제로 주선하지 않았더라도 권리금 회수 방해로 인정될 수 있다는 점도 중요합니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).
권리금 분쟁은 2025~2026년에도 꾸준히 이어지고 있으며, 관련 판결도 계속 쌓이고 있습니다.
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임차인 전부 승소 (2026.03) — 임대인이 임대차 기간 종료
전 신규 임차인과의 계약을 확정적으로 거절해 권리금 회수 기회를 박탈한
사건에서 재판부가 임차인의 손해배상 청구를 전부 인용함.
👉 법무법인 창천 승소 사례 보기 -
재건축 고지는 방해 아니다 (대법원
2024.07. 31. 선고 2024다232530 판결 [손해배상(기)])
— 임대인이 철거·재건축 계획을 고지해 신규 임차인과의 권리금 계약이
해제된 사안에서, 재건축 계획 고지 자체는 권리금 회수 기회 방해에
해당하지 않는다는 대법원 판단이 나옴.
👉 법률신문 판결 기사 보기
아래는 유사한 상황을 겪은 소상공인들이 온라인 커뮤니티·법률 플랫폼에 남긴 경험담의 요약입니다.
"건물주가 직접 카페를 하겠다며 나가라고 했는데, 권리금 보호 조항이 있다는 걸 알고 신규 임차인을 찾아 임대인에게 연결했더니 결국 권리금 4,500만원을 받고 원만하게 해결했습니다. 증거 정리가 정말 중요했어요."
"임대차 종료 6개월 전부터 내용증명을 보내고 대화 내용을 꼼꼼히 저장해뒀더니 조정에서 합의금을 받을 수 있었습니다. 시작 전에 판례를 공부한 게 큰 도움이 됐어요."
"처음엔 갱신요구권이 없으니 포기해야 하는 줄 알았는데, 권리금 회수 보호는 별개라는 걸 알고 대처했습니다. 변호사 없이도 핵심 증거만 잘 챙기면 충분히 싸울 수 있다는 걸 몸소 경험했어요."
▶ 상가건물 임대차보호법
- 제10조(계약갱신 요구 등) — 임차인의 계약갱신 요구 기간은 최초 임대차 기간을 포함해 전체 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사 가능.
- 제10조의3(권리금의 정의 등) — 권리금은 영업시설·비품·거래처·신용·영업상 노하우·위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치에 대한 대가.
- 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) — 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 되며, 위반 시 손해배상 책임을 진다. 손해배상 청구권은 임대차 종료일로부터 3년 내 행사해야 한다.
▶ 관련 판례
- 대전지방법원 2016나108951(본소) 건물명도, 2016나108968(반소) 손해배상 — 임차인의 권리금 회수 기회는 임대인이 방해할 수 없음.
- 대법원 2017다225312 — 계약갱신요구권 행사 기간(10년)을 초과한 임차인도 권리금 회수기회 보호를 받을 권리가 있음.
- 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 — 임대인이 신규 임차인과 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 권리금 회수 방해에 해당함.
- 대법원 2024다232530 — 임대인의 재건축 계획 고지 자체는 권리금 회수 기회 방해에 해당하지 않음(방해 행위 범위의 한계 명시).
갱신요구권이 소멸했다고 해서 권리금 보호도 사라지는 건 아니다.
② 임대인이 직접 사용하거나 건물 매매를 이유로 거절해도 권리금 방해가 될 수 있다.
법원은 임대인의 거절이 진정한 사유인지, 핑계인지를 따진다.
③ 임대차 종료 6개월 전부터 증거를 모으기 시작해야 한다.
신규 임차인 물색 기록, 임대인과의 대화, 권리금 계약서 등이 핵심 증거다.
④ 임대차가 종료된 날로부터 3년 안에 손해배상 청구권을 행사해야 한다.
시효를 놓치면 법적 구제 수단을 잃는다.
⑤ 비용 절감을 원한다면 상가건물임대차분쟁조정위원회를 먼저 활용하라.
소송 전 조정 절차를 거치면 비용과 시간을 절약할 수 있다.
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| 오늘의 핵심 요약 |
💡 글을 마치며
✔ 2건의 실제 사례와 같이 계약갱신요구권은 모두 소진한 상태이지만 최초 임대차계약 시 투자한 권리금과 시설비를 임차인 사장님들이 회수할 수 있어서 다행으로 생각합니다.
상식적으로 부당하다고 생각되는 것은 포기하지 마시고 해당 분야의 전문가 도움을 받으시기 바랍니다. 법은 최소한의 상식입니다.
본 글과 관련하여 궁금한 점이 있으시면 댓글로 남겨주세요. 20년 경력의 실무 경험을 바탕으로 성심껏 답변해 드리겠습니다. 비즈니스 관련 상담이나 문의는 아래 메일로 연락 부탁드립니다. 📧 이메일: wellbeingcare24.contact@gmail.com
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