다운계약서·업계약서 작성하면 어떤 불이익이 있나? – 공인중개사 20년 실무자의 경고
부동산 거래에서 다운계약서·업계약서(거짓 계약서)는 일시적인 세금 절감을 위한 선택처럼 보일 수 있지만, 실제로는 세금 추징·과태료·형사처벌까지 이어질 수 있는 고위험 행위입니다.
한 번 적발되면 매도인과 매수인 모두에게 예상보다 훨씬 큰 손해가 발생할 수 있습니다.
이 글에서는 대기업 법무 경력 공인중개사로서 20년 이상의 실무 경험을 바탕으로, 거짓 계약서 작성 시 발생하는 구체적인 불이익, 매도인·매수인 각각의 리스크, 처벌 수위와 자진신고 제도까지 핵심만 정리했습니다. 부동산 거래 전 반드시 확인해야 할 필수 경고 가이드입니다.
🏠 다운계약서·업계약서란 무엇인가?
부동산 거래 현장에서 '다운계약서'와 '업계약서'라는 말은 드물지 않게 등장합니다. 이 두 가지는 모두 실제 매매 금액과 다르게 계약서를 작성하는 행위로, 한마디로 거짓계약서입니다.
다운(Down)계약서는 실제 거래가보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 방식입니다. 매도인 입장에서는 양도소득세를 줄이고, 매수인 입장에서는 취득세 부담을 낮출 수 있다는 단기적 유혹이 있습니다. 차액은 현금·물품 등 비공식 경로로 주고받는 것이 일반적입니다.
업(Up)계약서는 반대로 실제 거래가보다 높은 금액으로 계약서를 작성합니다. 매수인이 나중에 해당 부동산을 되팔 때 취득원가를 높게 잡아 양도소득세를 줄이거나, 은행 대출 한도를 늘리기 위한 목적으로 활용됩니다.
두 방식 모두 주된 목적은 탈세이며, 2006년 부동산 실거래가 신고제도가 시행된 이후부터는 명백한 위법 행위로 처벌 대상이 됩니다.
🚫 왜 하면 안 되는가 – 20년 실무 경험자의 단호한 거절
오랜 기간 중개 현장에 있다 보면 가끔 이런 질문을 받습니다. "사장님, 계약서 금액 좀 낮춰서 써줄 수 있죠?" 또는 "우리끼리만 아는 거니까 괜찮지 않나요?"
대기업 법무팀에서 근무한 경력이 있는 저로서는, 이런 부탁을 받을 때마다 단호하게 거절합니다. 이유는 분명합니다. 공인중개사가 거짓계약서를 작성하면 중개업 등록 취소 또는 6개월 이하 업무정지 처분을 받습니다. 거짓계약서 한 장 써주고 간판을 내릴 부동산은 세상 어디에도 없습니다.
더 중요한 것은, 의뢰인 본인들도 생각보다 훨씬 심각한 불이익을 받는다는 점입니다. "우리끼리만 알면 괜찮다"는 생각은 정말 위험한 착각입니다. 세무서는 현재 거래전산망과 빅데이터 분석 시스템을 갖추고 있어, 이상거래는 통상 3년 이내에 드러납니다. 세상에 비밀은 없습니다.
💸 매도인에게 돌아오는 불이익
① 양도소득세 추징 + 가산세 40%
일반적인 양도소득 신고불성실 가산세는 과소신고세액의 10%이지만, 다운·업계약서처럼 사기나 부정한 행위로 과소 신고한 경우에는 과소신고세액의 40%가 가산세로 추가 부과됩니다. 예를 들어 5억 원에 판 부동산을 3억 원으로 허위 신고했다면, 과소 신고된 2억 원에 대한 양도소득세 전액은 물론 그 세액의 40%를 가산세로 더 내야 합니다.
② 비과세·감면 혜택 전면 배제
이것이 가장 치명적입니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 완벽하게 갖춘 분이라도, 8년 이상 자경농지 감면 요건을 채운 분이라도 거짓계약서가 한 장 끼어 있으면 비과세·감면 혜택이 전혀 적용되지 않습니다.
실제 사례를 보면, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 매도인 A씨가 아파트 양도가액을 7억 원에서 5억 원으로 낮춘 다운계약서를 작성했다가 비과세 혜택이 박탈되어 양도세 5천만 원, 가산세 2천100만 원, 과태료 3천500만 원을 한꺼번에 부담해야 했습니다.
③ 취득가액 10% 이하 과태료
부동산거래신고법 위반으로 해당 부동산 취득가액의 10% 이하에 해당하는 과태료가 부과됩니다.(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제3항)
④ 형사처벌 – 징역까지 가능
조세범처벌법 제3조에 따라 포탈세액이 3억 원 이상이고 신고·납부세액의 30% 이상이거나, 포탈세액이 5억 원 이상인 경우 3년 이하의 징역 또는 포탈세액의 3배 이하 벌금에 처해질 수 있습니다.
⚠️ 매수인에게 돌아오는 불이익
① 향후 매도 시 비과세·감면 혜택 배제
매수인도 업계약서·다운계약서에 동참했다면, 나중에 그 부동산을 매도할 때 비과세·감면 혜택을 전혀 받지 못합니다. 지금 당장 취득세를 아꼈더라도 미래에 훨씬 큰 세금을 내게 되는 구조입니다.
② 취득세 과소신고 가산세 40% 및 과태료·형사처벌 부과
실제 거래가격보다 낮게 신고(다운계약)한 것이 적발되면, 적게 낸 취득세와 함께 부정 과소신고가산세(40%) 및 납부지연가산세가 추징됩니다.
또한, 부동산 거래신고법에 따라 취득가액의 10% 이하에 해당하는 과태료가 부과됩니다. 만약 탈세 금액이 크거나 고의성이 입증될 경우 조세범 처벌법에 따라 포탈 세액의 3배 이하 벌금이나 징역형에 처해질 수 있습니다.
③ 다운계약서 번복의 위험
실무에서는 매도인과 매수인이 합의해 다운계약서를 작성했다가, 잔금·등기 과정에서 분쟁이 생기면서 일방이 번복하는 사례가 많습니다. 법원은 다운계약서 작성 합의를 '탈법행위'로 보아 효력을 인정하지 않으며, 매수인이 실거래가로 신고해도 위법이 아니라고 판단합니다.
즉 매수인은 언제든 다운계약 합의를 뒤집고 실거래가로 신고할 수 있고, 그 경우 매도인이 양도소득세 폭탄을 고스란히 떠안게 됩니다.
📊 처벌 수위 한눈에 보기
아래 표는 매도인, 매수인, 공인중개사 각각에게 부과되는 불이익을 정리한 것입니다.
| 구분 | 주요 불이익 |
| 매도인 | 양도소득세 추징 / 가산세 40% / 비과세·감면 혜택 전면 배제 / 취득가액 10% 이하 과태료 / 형사처벌(징역 또는 벌금) |
| 매수인 | 취득가액 10% 이하 과태료 / 신고불성실 가산세 40% / 납부지연 가산세 / 향후 매도 시 비과세·감면 배제 |
| 공인중개사 | 중개업 등록 취소 / 6개월 이하 업무정지 / 과태료 |
🙋 자진신고 및 포상금 제도
이미 거짓계약서를 작성한 경우라면 자진신고를 통해 불이익을 줄일 수 있습니다. 조사 착수 전에 자진신고하면 과태료가 전액 면제되고, 조사 착수 후에는 과태료의 50%가 감면됩니다. 단, 세금(양도소득세·취득세 등)은 별도로 납부해야 합니다.
또한 주변의 거짓계약서 작성 사실을 알게 된 제3자는 관할 시·군·구청 지적과 또는 국토교통부에 신고할 수 있으며, 조사 결과 사실로 확인되면 최대 1,000만 원의 포상금을 받을 수 있습니다. 이른바 '입만 다물면 된다'는 생각이 통하지 않는 이유입니다.
🔥 최신 핫 뉴스
거짓계약서 관련 단속과 제도 변화는 지속되고 있습니다. 아래 최신 기사를 직접 확인하시기 바랍니다.
- 📰 부동산 다운계약서·업계약서 처벌 및 신고 총정리 (2025 최신) – 집줌닷컴, 2025
- 📰 다운·업계약서 작성하면 무조건 손해 – 법테크 심층 분석 – 한국경제, 2022
⭐ 후기(평가) – 실제 경험자들의 이야기
거짓계약서와 관련한 실제 경험담과 전문가 평가를 모아봤습니다.
아파트를 오랫동안 보유하며 양도세를 한 푼도 안 내도 될 줄 알았던 매도인이 다운계약서 한 장으로 비과세 혜택이 통째로 날아간 사례입니다. 양도세 5천만 원, 가산세 2천100만 원, 과태료 3천500만 원까지 총 1억 원이 넘는 세금 폭탄을 맞았습니다.
출처: 한국세정신문 2021. 3. 29. 기사 참고 / 한국경제 법테크 칼럼
업계약서 작성에 중개사가 관여했다가 매도인이 과태료와 양도소득세 감면 배제 처분을 받자 공인중개사를 상대로 손해배상 소송을 제기했고, 법원은 공인중개사에게 손해의 60% 배상 책임을 인정했습니다. 중개사 입장에서 한 번의 실수가 수천만 원 배상으로 이어진 사례입니다.
출처: 수원지법 2018. 2. 23. 선고 2016가단541402 판결 / 한국경제 법테크 칼럼
20년 이상 중개업을 하면서 거짓계약서를 요청받은 사례는 있지만, 단 한 번도 응하지 않았습니다. 당장 눈 앞의 조그만 이익 때문에 중개업 등록취소를 감수하고 요청에 응할 공인중개사는 한명도 없을 겁니다. 그리고 단기적으로 세금을 아끼는 것처럼 보이지만, 적발 시 돌아오는 불이익은 절감액의 몇 배에 달합니다.
❓ FAQ – 자주 묻는 질문
Q1. 매도인과 매수인 둘 다 동의해서 작성했는데도 불법인가요?
네, 불법입니다. 쌍방 합의 여부와 무관하게 실거래가와 다른 계약서 작성은 부동산거래신고법·조세범처벌법 위반입니다. 매수인이 나중에 마음이 바뀌어 실거래가로 신고해도 그것이 위법이 아니기 때문에, 매도인이 양도소득세 폭탄을 혼자 떠안는 상황이 생깁니다.
Q2. 거짓계약서를 작성하면 계약 자체가 무효인가요?
아닙니다. 대법원은 다운계약서 작성 사실만으로 매매계약이 사회질서에 반하는 무효 행위가 된다고 볼 수 없다고 판시했습니다(대법원 2007다3285 판결). 즉 계약 효력은 유지되지만, 행정 제재와 형사처벌은 별개로 따라옵니다.
Q3. 1세대 1주택 비과세라면 어차피 세금이 없는데, 왜 다운계약서를 쓰면 안 되나요?
바로 그 비과세 혜택이 박탈되기 때문입니다. 거짓계약서 사실이 드러나는 순간, 1세대 1주택이든 8년 자경이든 모든 비과세·감면 규정 적용이 배제됩니다. 세금을 한 푼도 안 내도 되는 상황에서 오히려 수천만 원의 세금을 내야 하는 상황으로 역전됩니다.
Q4. 이미 작성한 경우 어떻게 해야 하나요?
세무 당국의 조사가 시작되기 전에 자진신고하면 과태료를 전액 면제받을 수 있습니다. 조사 착수 이후라면 50%만 감면됩니다. 세금은 별도 납부해야 하므로, 세무사·변호사와 조속히 상담하는 것이 유리합니다.
Q5. 공인중개사 없이 직거래로 작성하면 적발되지 않나요?
그렇지 않습니다. 국세청은 실거래가 전산망, 시세 빅데이터, 자금출처 조사 등을 통해 직거래 이상거래도 충분히 파악합니다. 3년 이내 적발 사례가 꾸준히 보고되고 있습니다.
📚 근거 법령 및 관련 판례
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부동산거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1·3항
매매계약 체결일로부터 30일 이내 실거래가를 관할 시·군·구청장에게
신고할 의무 규정. 위반 시 취득가액의 10% 이하 과태료(동법 제28조 제3항).
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조세범처벌법 제3조 (조세 포탈 등)
사기나 그 밖의 부정한 행위(거짓 장부 작성 포함)로 조세를 포탈한
경우, 2년 이하 징역 또는 포탈세액의 2배 이하 벌금. 포탈세액 3억 원
이상·30% 초과 또는 5억 원 이상인 경우 3년 이하 징역 또는 3배 이하 벌금.
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공인중개사법 제38조·제39조
거짓 거래계약서 작성 시 중개업 등록 취소 또는 6개월 이하 업무정지
처분.
▶
소득세법 제91조
(양도소득세 비과세·감면 배제)
거짓계약서를 작성한 경우 1세대 1주택 비과세·자경농지 감면 등 적용
배제.
▶ 관련 판례
- 대법원 2007다3285 판결: 다운계약서 작성만으로 매매계약이 반사회질서적 무효 행위에 해당하지 않는다고 판시. 계약 효력은 유지되나 행정·형사 제재는 별도 적용.
- 수원지법 2018. 2. 23. 선고 2016가단541402 판결: 업계약서 작성에 관여한 공인중개사에게 매도인 손해(양도소득세 상당액)의 60% 배상 책임 인정.
- 대전지방법원 2023. 5. 24. 선고 2021가합104904, 서울중앙지법 2006가합86257 판결: 다운계약서 작성 후 세금 부담 약정은 탈법행위로 효력 없음 확인. 매수인이 실거래가로 신고해도 위법 아님.
✅ 핵심 정리
- 다운·업계약서는 탈세 목적의 명백한 위법 행위로, 매도인·매수인·공인중개사 모두 처벌 대상입니다.
- 매도인은 비과세·감면 혜택 배제, 양도소득세 추징, 가산세 40%, 과태료, 형사처벌까지 받을 수 있습니다.
- 매수인도 취득세 과태료, 가산세, 향후 매도 시 감면 배제 등 불이익을 피할 수 없습니다.
- 공인중개사는 등록 취소 또는 업무정지 처분과 함께 손해배상 책임까지 질 수 있습니다.
- 국세청의 전산 검증 시스템으로 3년 이내 이상거래의 적발 가능성이 매우 높습니다.
- 이미 작성했다면 조사 전 자진신고로 과태료 전액 면제가 가능하므로 즉시 전문가와 상담하시기 바랍니다.
💡 글을 마치며
✔ 요즘에는 정상적인 거래를 해도 기존에 거래된 금액보다 15~20% 정도 차이가 나면 시,군,구청에서 계약일 기준 한달전, 잔금일 기준 한달 후까지의 통장거래와 거래 경위 등 자세한 소명자료를 요구합니다.
✔ 필자도 저렴하게 급매로 나온 아파트 매매계약을 중개했을 때 2번의 소명자료를 구청에 제출한 경험이 있습니다. 단지, 저렴하게 거래했다는 이유로 불이익 받지는 않습니다. 그러나 거래 과정이 객관적으로 소명이 되지 않으면 세무서의 정밀 세무조사가 이루어집니다.
✔ 만일, 탈세를 위한 거짓계약인 경우에는 들통날 수밖에 없습니다. 세상에 비밀은 없습니다. 진실은 어떤 경로를 통해서 세상 밖으로 나오게 됩니다. 거짓계약은 절대 꿈도 꾸지 마시길 바랍니다.
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