형제간 상가 매매 vs 증여, 기준시가 9천만원 세금 시뮬레이션 및 향후 상가 처분 계획에 따른 결정 추천
형제간 상가를 이전할 때 매매가 유리할지, 증여가 유리할지는 단순히 세금만 비교해서 결정할 문제가 아닙니다.
기준시가 9천만원인 상가라도 취득세, 양도소득세, 증여세는 물론 저가·고가 양수도에 따른 증여세 추징과 사후 세무조사 위험까지 함께 검토해야 예상치 못한 세금 부담을 피할 수 있습니다.
이 글에서는 기준시가 9천만원인 구분상가를 예시로 매매와 증여의 세금을 시뮬레이션하여 비교하고, 어떤 경우에 유리한지와 반드시 확인해야 할 유의사항(향후 상가 처분 계획)을 알기 쉽게 정리했습니다. 형제간 부동산 이전을 계획하고 있다면 계약 전에 꼭 확인해 보시기 바랍니다.
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| 형제간 상가 매매 vs 증여 세금 비교 시뮬레이션 |
필자가 상담해드린 사례 중에는 주상복합 내 조그만 구분상가 한 호실을 형제간에 이전하려는 경우가 종종 있습니다. 이런 상가는 몇 년째 거래가 없고 앞으로도 매매 가능성이 낮아, 비용이 드는 감정평가 대신 국세청이 고시하는 기준시가로 거래금액을 정하려는 경우가 많습니다.
이번 사례처럼 기준시가가 9,000만원인 상가라면, 매매로 할지 증여로 할지에 따라 부담하는 세금 종류와 금액이 크게 달라집니다. 실무에서 자주 놓치는 함정까지 함께 짚어드리겠습니다.
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매매를 선택하면 형(양도인)은 양도소득세를, 동생(양수인)은 취득세를 각각 부담합니다. 이해를 돕기 위해 취득가액 5,000만원, 보유기간 10년으로 가정해 계산해 보겠습니다.
① 양도인의 양도소득세 — 양도차익 4,000만원에서 장기보유특별공제(10년, 20%) 800만원을 빼면 양도소득금액은 3,200만원입니다. 기본공제 250만원을 차감한 과세표준 2,950만원에 세율을 적용하면 지방소득세 포함 약 348만원 정도가 산출됩니다.
일반 상가·상가건물은 보유기간만으로 공제가 적용되며 3년 이상 보유해야 공제가 시작되며, 이후 매년 2%씩 증가하여 10년 이상 보유 시 최대 20%가 적용됩니다. 즉 3년이상 보유시 6%, 4년이상은 8%, 5년이상은 10%, 6년이상은 12%, 7년이상은 14%, 8년이상은 16%, 9년이상은 18%, 10년이상은 20% 공제.
② 양수인의 취득세 — 유상거래(매매)에 따른 상가 취득세는 표준세율과 부가세 합계 약 4.6%가 적용되어, 9,000만원 기준 약 414만원이 나옵니다.
따라서 형제 전체가 부담하는 세금은 약 762만원 (=348만원+414만원)수준으로 계산됩니다.
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증여를 선택하면 동생(수증자)이 증여세와 취득세를 모두 부담하게 됩니다.
① 증여세 — 형제자매는 '기타친족'으로 분류되어 10년간 1,000만원까지만 공제됩니다. 9,000만원에서 공제 1,000만원을 뺀 과세표준 8,000만원에 10% 세율을 적용하면 산출세액은 800만원이며, 신고기한 내 자진신고 시 세액공제(3%)를 반영하면 약 776만원 수준입니다.
② 취득세 — 무상취득(증여) 취득세는 표준세율과 부가세 합계 약 4.0%가 적용되어, 9,000만원 기준 약 360만원이 나옵니다.
따라서 동생 혼자 부담하는 세금은 약 1,136만원 (=776만원+360만원)수준으로 계산됩니다.
1. 납세의무자: 재산을 증여받은 사람 (수증자)
2. 신고 및 납부기한: 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내
3. 관할세무서: 원칙적으로 재산을 증여받은 사람의 주소지 관할 세무서 또는 홈택스
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| 구분 | 매매 | 증여 |
| 부담 세목 | 양도세+취득세 | 증여세+취득세 |
| 부담 주체 | 형·동생 분산 | 동생 전액 |
| 예시 총세금 | 약 762만원 | 약 1,136만원 |
취득가액과 보유기간에 따라 결과는 달라지지만, 이번 예시처럼 취득가액이 낮고 보유기간이 길수록 매매 쪽 양도세 부담이 작아져 매매가 유리해지는 경향이 있습니다.
1) 특수관계자간 저가양수도 규정 — 형제는 세법상 특수관계인입니다. 매매가액과 실제 시가의 차액이 시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액 이상이면, 그 차액에 대해 동생에게 별도로 증여세가 부과될 수 있고, 형의 양도소득세도 시가 기준으로 다시 계산될 수 있습니다.
2) 3개월 이내 유사 거래 발생 시 소급 리스크 — 같은 주상복합 내 다른 호실이 계약일 전후 일정 기간 안에 실거래되면, 그 가액이 '유사매매사례가액'으로 인정되어 기준시가 대신 시가로 재평가될 수 있습니다.
실제로 국세청이 자체 감정평가를 의뢰해 소급 과세하는 방식이 최근 대법원에서도 적법하다고 인정된 바 있어, 상가처럼 시가와 기준시가 차이가 큰 부동산일수록 주의가 필요합니다.
3) 1억원 이하 특례 활용 — 다행히 이번 사례처럼 시가표준액이 1억원 이하인 부동산은, 증여 취득세 과세표준을 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 선택할 수 있는 특례가 있어 기준시가 활용이 세법상 허용된 방법입니다.
다만 증여세·양도소득세 판단 기준인 '시가' 자체가 부인될 위험은 별개로 남아있다는 점을 유념하셔야 합니다.
윤OO님 (형제간 상가 이전 검토 중) — "매매와 증여 중 뭐가 유리한지 막막했는데, 대표님이 실제 숫자로 비교해주셔서 결정이 훨씬 쉬웠습니다. 특히 다른 호실 실거래 나오면 추징될 수 있다는 부분은 전혀 몰랐던 내용이었습니다."
서OO님 (세무사 상담 병행 고객) — "세무사님께 문의하기 전에 대표님 설명으로 큰 그림을 먼저 이해할 수 있어서 좋았습니다. 저가양수도 증여의제 부분은 저도 놓칠 뻔했던 부분입니다."
Q1. 형제간 거래도 대출을 끼고 잔금을 치르면 문제없나요?
실제 자금이 오간 사실이 계좌이체 등으로 명확히 확인되어야 매매로
인정받기 쉽고, 자금 흐름이 불명확하면 증여로 추정될 수 있습니다.
Q2. 기준시가가 없는 신축 상가는 어떻게 하나요?
기준시가가 고시되지 않은 부동산은 감정평가나 유사매매사례가액 등 다른
시가 산정 방법을 검토해야 합니다.
Q3. 매매 후 바로 되팔면 문제가 되나요?
단기간 내
재매도 시 세무조사 대상이 될 가능성이 높아지므로 특별한 사정이 없다면 신중히
접근하시길 권합니다.
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소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산)
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상속세및증여세법 제35조(저가양수·고가양도에 따른 이익의 증여),
제53조(증여재산공제),
제60조·제61조(재산의 평가)
·
지방세법 제10조의2(무상취득의 과세표준),
지방세법 시행령 제14조의2(시가인정액 적용 예외 부동산등)
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대법원 2026. 4. 30. 선고 2024두61780 판결(상속세부과처분취소)
1. 취득가액이 낮고 보유기간이 길수록 매매가 세금 면에서 유리해지는 경향이
있습니다.
2. 형제간 거래는 특수관계자간 저가양수도 규정에 걸릴 수 있어 시가와 거래가액
차이를 늘 점검해야 합니다.
3. 시가표준액 1억원 이하 부동산은 증여 취득세를 기준시가로 신고할 수 있는
특례가 있습니다.
4. 계약 전후 유사 호실이 실거래되면 소급 재평가될 수 있어 거래
타이밍도 함께 고려해야 합니다.
💡 형제간 상가 매매 vs 증여에 대한 필자의 생각
✔ 필자는 단순히 세금 보다는 향후 처분 계획에 따라 상가 매도 또는 증여를 결정해야 한다고 생각합니다. 즉 조만간 매도할 계획이 있다면 매매를 추천하고, 장기간 보유하면서 임대할 계획이면 증여를 추천합니다.
기준시가가 낮고 증여공제 등을 활용할 수 있는 경우에는 가족 전체의 자산 이전 측면에서 매매 보다 증여가 더 효율적인 경우가 많기 때문입니다.
✔ 가족 간 거래일수록 실제 매매인지 여부를 꼼꼼히 살펴보기 때문에 실제 매매대금 지급이 금융거래 내역상 객관적으로 입증되어야 합니다. 만일 매매대금 지급 없이 계약서만 매매로 작성하면 증여로 간주될 가능성도 있기 때문에 이 점도 매매 또는 증여를 선택하는데 중요한 기준이 되어야 할 것입니다.
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