전속사용 중인 아파트 테라스 화단 누수 책임과 화단 철거 절차. 화단 재설치 후 재누수 시 책임 관계 완전 정리
주상복합 아파트 2층 테라스의 화단에서 누수가 발생하면 공용부분인지, 전속사용 부분인지에 따라 책임 주체가 달라져 분쟁이 빈번하게 발생합니다.
특히 화단 철거를 위한 관리단 의결 절차나, 철거 후 임의로 재설치 또는 테라스 사용 관리지침을 위반하여 재누수가 발생한 경우 손해배상 책임까지 확대될 수 있어 주의가 필요합니다.
이 글에서는 테라스 화단의 법적 성질부터 누수 책임 소재, 관리단 집회 의결 절차, 재설치 시 책임 관계, 원상복구 청구 방법까지, 대기업 법무 경력 공인중개사로서 20년 이상의 실무 경험을 바탕으로 법령과 판례 기준으로 핵심만 정리했습니다. 불필요한 분쟁과 손해를 예방하기 위해 반드시 확인해야 할 실무 가이드입니다.
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| 누수 피해로 인한 아파트 테라스 화단 철거 의결요건 |
주상복합 2층 아파트 테라스에 설치된 화단은 등기부상 별도 표시가 없더라도 구분소유자 전원의 공용부분에 해당합니다(집합건물법 제2조 제4호, 제10조 제1항). 2층 아파트 소유자가 이를 단독으로 사용하고 있다면, 이는 관리규약 또는 관리단 집회 결의에 의한 전속사용(전용사용권 부여) 상태입니다.
전속사용권이 있다 해도 해당 공용부분의 소유권은 여전히 구분소유자 전원에게 있고, 전속사용자는 그 부분을 선량한 관리자의 주의로 관리할 의무를 집니다.
| 구분 | 전유부분 | 공용부분(테라스 화단) |
|---|---|---|
| 소유 | 개인 | 구분소유자 전원 공유 |
| 관리 책임 | 개인 부담 | 관리단 또는 전속사용자 |
| 변경·철거 | 개인 결정 | 관리단 집회 결의 필요 |
이해를 돕기 위해서 실제 2층 아파트 발코니 누수로 1층 상가의 천정으로 물이 떨어지는 실제 피해를 입었던 주상복합 아파트 그림을 첨부합니다. 공용부분인 발코니는 해당 호실 아파트 거주자가 전속 사용하고 있는 상황입니다.
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| 2층 발코니를 해당 호실의 아파트 거주자가 화단 등으로 전속사용 중인 주상복합아파트 |
공용부분인 2층 발코니 화단 누수의 책임은 누수 원인이 어디에 있느냐에 따라 아래와 같이 달라집니다. 실제 사례에서는 발코니를 전속사용하는 해당 호실의 관리 소홀과 함께 화단의 흙이 항상 물을 머금고 있기 때문에 화단 바닥의 방수 기능이 떨어져서 누수가 발생한 것으로 판단되었습니다.
아파트 관리단은 공용부분인 발코니 바닥 방수 기능이 떨어진 것이 주 원인이었던 만큼 아파트 장기수선충당금으로 발코니 전체의 방수공사를 시행하였으며, 발코니 누수 재발시 해당 호실의 발코니 관리 소홀 책임을 묻기로 한 것으로 알려졌습니다.
① 전속사용자(2층 아파트 소유자)의 단독 책임
화단 자체의 방수 불량, 과도한 급수, 화단 시설물 노후화 등 전속사용자의 관리 소홀이 원인인 경우 해당 소유자가 단독 책임을 집니다. 공용부분을 전속사용하는 자는 해당 부분을 통상의 사용 범위 내에서 관리해야 하며, 이를 게을리 해 타인에게 손해를 끼치면 민법 제750조에 따른 불법행위 손해배상 책임이 발생합니다.
② 관리단(전체 구분소유자)의 책임
방수층 결함, 공용 배관 파손 등 공용부분 자체의 구조적 하자가 원인인 경우에는 관리단이 공작물 점유·관리자로서 책임을 집니다(민법 제758조). 관리단은 공용부분의 보존·관리 의무를 부담하기 때문입니다.
③ 구분 실익
누수 원인이 불명확하면 누수 감정(전문 업체 또는 법원 감정인)을 통해 원인을 확정한 후 책임 주체를 결정해야 합니다. 원인이 혼합된 경우 과실 비율에 따라 책임이 분담됩니다.
테라스 화단이 누수의 원인으로 확인되면 아파트 관리단은 건축물 안전관리를 위해서 발코니에 있는 화단을 철거할 수도 있는데, 이는 공용부분 변경(철거)에 해당하므로 반드시 관리단 집회 결의가 필요합니다.
| 철거 유형 | 의결 요건 (구분소유자 및 의결권) |
근거 |
|---|---|---|
| 소규모 개량·보존(비용 과다 아닌 경우) | 과반수 | 집합건물법 §15①단서 |
| 일반적 공용부분 변경 | 2/3 이상 | 집합건물법 §15①본문 |
| 권리 변동 수반 중요 변경 | 4/5 이상 | 집합건물법 §15의2 |
✔ 철차 요약 (4단계)
1단계 소집 통지 — 관리인 또는 구분소유자 1/5 이상이 집회 소집 요청. 회의 1주일 전(규약으로 조정 가능) 서면 통지.
2단계 집회 개최·의결 — 화단 철거 안건 상정. 위 의결 요건 충족 여부 확인. 비용 과다가 아닌 단순 철거라면 과반수로 결의 가능.
3단계 전속사용자 통보 — 결의 내용을 전속사용자에게 서면 통보하고, 철거 기한 및 방법을 명시.
4단계 불이행 시 법적 조치 — 전속사용자가 철거를 거부하면 다른 구분소유자는 지분권에 기한 방해배제청구(철거청구)를 법원에 제기할 수 있습니다(대법원 2020. 10. 15. 선고 2019다245822 판결).
만일, 아파트 관리단 결의로 화단이 철거된 후 전속사용자가 임의로 화단을 재설치 또는 테라스 사용 관리지침을 위반해 아래 상가에 누수가 발생했다면, 판례와 법 규정상 법적 책임은 아래와 같이 정리됩니다.
① 전속사용자의 불법행위 책임(민법 제750조)
적법한 관리단 결의 없이 공용부분에 화단을 재설치한 행위 자체가 무권원 점유·변경에 해당합니다(대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다240879 판결). 이로 인한 누수 손해는 전적으로 재설치자가 배상 책임을 집니다.
② 관리단의 책임 여부
관리단이 무단 재설치 또는 테라스 사용 관리지침을 위반사실을 인지하고도 방치했다면 관리 의무 위반(민법 제758조)이 문제될 수 있습니다. 따라서 관리인은 재설치 사실 또는 테라스 사용 관리지침을 위반사실 인지 즉시 시정을 요구하고, 불응 시 철거 조치를 취해야 합니다.
③ 상가 임차인의 손해배상 청구 대상
아래 상가의 임차인은 누수 피해에 대해 ▲재설치자(전속사용자) ▲관리단(방치 시) 모두를 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 서울시 '누수 책임 외관 확인 제도'를 활용하면 소송 전 책임 소재를 비교적 신속하게 확인할 수 있습니다.
무단 재설치된 화단의 철거와 누수 피해 원상복구는 다음 경로로 진행합니다.
① 내용증명 발송 — 관리단 또는 피해를 입은 구분소유자가 전속사용자에게 철거 및 원상복구를 촉구하는 내용증명을 발송.
② 집합건물 분쟁조정위원회 신청 — 법원 소송 전 조정 신청으로 신속하고 비용 부담 없이 해결 가능.
③ 민사소송(방해배제·손해배상 청구) — 조정 불성립 시 지분권에 기한 방해배제 청구 및 불법행위 손해배상 청구 소송 제기. 부당이득 반환도 함께 청구 가능(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결).
공용부분 누수 및 집합건물 관리와 관련된 최신 판결과 제도 변화가 잇따르고 있습니다.
🗞️ "최상층 발코니 확장했어도 옥상 누수 피해는 입대의 책임"
발코니 확장 행위허가 없이 무단 확장한 경우에도 공용부분(옥상)의 누수로 인한 피해는 입주자대표회의가 배상해야 한다는 법원 판결. 공용부분 누수 책임의 범위를 명확히 한 최신 사례입니다. [한국아파트신문 2025.04.15]
🗞️ 집합건물 전문변호사가 뽑은 '2024년 집합건물 주요 판례'
1층 화단 전용사용권 인정 여부, 공용부분 관리 계약의 관리단 집회 결의 필요성(대법원 2024. 9. 27. 선고 2023다287861 판결) 등 실무에서 꼭 알아야 할 주요 판례 총정리.[아파트관리신문 2024.12.27]
👤 법무법인 상담 후기 (집합건물 분쟁 경험자, 블라인드 커뮤니티)
"주상복합 2층 테라스 화단 누수로 1층 상가가 피해를 입었는데, 관리단이 아무 조치도 안 해서 결국 변호사를 선임했어요. 집합건물법상 관리단 결의 없이는 아무것도 못 한다는 걸 너무 늦게 알았습니다. 미리 관리단 집회를 열고 결의를 받아두었어야 했는데…"
※ 실무 커뮤니티 익명 후기 요약
👤 상가 임차인 (집합건물 분쟁조정 신청 후기)
"위층 화단 누수로 매장 천장이 망가졌는데, 서울시 집합건물 분쟁조정위원회에 신청했더니 3개월 만에 조정이 됐어요. 소송보다 훨씬 빠르고 비용도 적게 들었습니다. 분쟁조정위원회 먼저 활용해보길 강력 추천합니다."
참고: 서울시 누수 책임 외관 확인 제도 안내
👤 구분소유자(관리단 운영 경험, 아파트관리신문 독자 의견)
"관리단 집회 결의 없이 화단 철거 공사를 진행했다가 나중에 무효 소송에 걸렸어요. 대법원 2024. 9. 27. 판결 이후 관리단 결의 없는 공용부분 계약 자체가 무효라는 게 더 명확해졌습니다. 반드시 집회 의결을 먼저 받으세요."
출처: 아파트관리신문 2024 주요 판례 기사
Q1. 화단 누수 원인 확인 전에 임시로 화단 사용을 중단시킬 수 있나요?
A. 네. 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있습니다(집합건물법 제16조 제1항 단서). 누수 방지를 위한 긴급 조치로 화단 급수 중단 요청 등은 관리단 집회 결의 없이도 가능합니다.
Q2. 전속사용자가 화단 철거를 거부하면 강제로 철거할 수 있나요?
A. 직접 강제 철거는 불가합니다. 법원에 방해배제청구 소송을 제기해 판결을 받은 후, 강제집행을 통해 철거해야 합니다.
Q3. 아래 상가 임차인도 손해배상 청구가 가능한가요?
A. 가능합니다. 임차인은 점유자로서 공용부분 누수 피해에 대해 화단 관리 소홀자 또는 무단 재설치자를 상대로 불법행위 손해배상을 청구할 수 있습니다.
Q4. 화단 재설치 금지를 못 박으려면 어떻게 해야 하나요?
A. 관리단 집회에서 화단 재설치 금지를 명시한 관리규약 개정안을 구분소유자 3/4 이상 및 의결권 3/4 이상의 동의로 통과시키면, 이후 재설치 시 규약 위반으로 명확히 대응할 수 있습니다.
Q5. 화단 철거 비용은 누가 부담하나요?
A. 화단이 전속사용자의 관리 소홀로 인한 누수 원인인 경우 철거 비용은 전속사용자가 부담합니다. 공용부분 구조적 문제라면 관리단(공동부담)이 부담할 수 있으며, 이 역시 관리단 집회 의결로 결정합니다.
▶ 관련 법령
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제2조(정의), 제10조(공용부분), 제11조(공용부분의 사용), 제15조(공용부분의 변경), 제15조의2(권리변동 있는 변경), 제16조(공용부분의 관리), 제17조(공용부분의 부담·수익), 제23조(관리단), 제28조(규약 제·개정)
민법 제750조(불법행위), 제758조(공작물 등의 점유자·소유자의 책임)
▶ 주요 판례
① 대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결 — 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용한 경우 부당이득 반환 의무 인정.
② 대법원 2020. 10. 15. 선고 2019다245822 판결 — 공용부분을 무단 독점 사용하는 경우 다른 구분소유자는 지분권에 기해 방해배제(철거) 청구 가능.
③ 대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다240879 판결 — 관리단 집회 결의 없는 공용부분 변경은 무효, 독점 사용자는 원상복구 의무.
④ 대법원 2024. 9. 27. 선고 2023다287861 판결 — 공용부분 관리행위는 관리단 집회 결의가 없으면 계약 자체가 무효.
📌 테라스 화단은 공용부분 — 전속사용자도 선량한 관리자의 주의 의무 부담.
📌 누수 책임은 원인에 따라 전속사용자(관리 소홀) 또는 관리단(구조적 하자)이 집니다.
📌 화단 철거는 관리단 집회 의결 필수 — 단순 철거는 과반수, 권리 변동은 2/3~4/5.
📌 무단 재설치 또는 테라스 사용 관리지침 위반 후 누수 발생 시 재설치자가 전적으로 손해배상 책임.
📌 철거 거부 시 법원에 방해배제청구 소송 제기 → 강제집행 가능.
📌 분쟁 발생 시 집합건물 분쟁조정위원회 먼저 활용 — 소송보다 빠르고 경제적.
💡 글을 마치며
✔ 화단 철거 또는 조건부 화단 전속사용권 부여
아파트 관리단은 발코니 화단의 재 누수 방지를 위해서 관리규약에 따라 기존 화단을 철거하거나 방수공사 후 전속사용자에게 기존처럼 화단 사용 관리권을 주되 재 누수 시 전속사용자가 공사비 및 손해를 부담하는 조건의 동의서를 받아 실무적으로 처리하기도 합니다.
✔ 누수 책임 외관 확인 제도의 적극 활용 권고
상가의 누수 분쟁 시에는 이해관계가 첨예한데 1차적으로 2025년 7월부터 서울시가 전문가를 현장으로 출동시켜 분쟁 해결을 지원해주는 '누수 책임 외관 확인 제도'를 적극 활용할 필요가 있습니다.
정밀 누수탐지 장비를 이용하거나 공사비용을 지원하는 것은 아니지만 외관 중심으로 경험 풍부한 건축 관련 전문가들의 설명을 통해서 무료로 분쟁을 해결한 적이 있으므로 적극 추천합니다.
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