공인중개사가 직접 중개하지 않은 계약서 대서(대필)를 기피하는 이유｜민사·형사·행정 책임 총정리
공인중개사에게 “계약서만 대신 써달라”는 요청은 흔하지만, 직접 중개하지 않은 거래의 계약서 대서(대필)는 생각보다 훨씬 큰 법적 위험을 초래할 수 있습니다.
실제로 단순 호의로 계약서를 작성해줬다가 손해배상, 형사처벌, 자격정지·등록취소까지 이어진 사례도 적지 않습니다.
이 글에서는 20년 실무 경험을 바탕으로 공인중개사가 왜 타인의 거래계약서 대서를 기피하는지, 민사·형사·행정상 책임과 실제 사례를 중심으로 핵심 내용을 정리했습니다. 공인중개사뿐 아니라 직거래를 준비하는 일반인도 반드시 알아야 할 실무 경고 가이드입니다.
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| 공인중개사가 중개하지 않은 계약의 대서를 기피하는 이유 |
'대서(代書)' 또는 '대필(代筆)'이란, 공인중개사가 자신이 직접 중개하지 않은 임대차계약에 대하여 계약당사자의 요청으로 소정의 대서료를 받고 계약서를 대신 작성해주는 행위를 말합니다.
공인중개사법상 중개행위는 거래당사자 사이에 매매·교환·임대차 등의 법률행위가 성립될 수 있도록 조력하고 알선하는 행위입니다(공인중개사법 제2조 제1호). 이와 달리 대서는 이미 당사자 간 합의가 이루어진 내용을 단순히 서면으로 정리해주는 행위로, 법령상 중개행위로 분류되지는 않습니다.
그러나 문제는 이 '단순 대서'가 실무에서는 결코 단순하지 않다는 점입니다. 공인중개사가 서명·날인 및 공제증서를 첨부한 계약서를 작성·교부하는 순간, 그 계약서는 외형상 완전한 중개계약서와 구별이 어렵게 됩니다. 이로 인해 예상치 못한 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 매우 높습니다.
1. 실제 목격 사례 개요
필자가 현장에서 직접 목격한 사례를 말씀드리겠습니다. 경력 1년에 불과한 지인 공인중개사가 고객 확보 차원에서 소액의 대서료를 받고, 자신이 중개하지 않은 전세계약서를 작성해주었습니다.
2. 공인중개사의 주의의무
경력 1년의 공인중개사는 계약당사자가 누구인지도 정확히 확인하지 못한 상태에서, 전세금액이 실제 교부된 금액이 맞는지 확인 없이 중개대상물 확인·설명서와 공제증서까지 첨부된 전세계약서를 교부한 것입니다. 나중에 밝혀진 사실은 실제 전세 보증금이 3억3천만원이었는데 대서한 계약서의 금액은 4억5천만원이었습니다.
3. 사고 발생과 공인중개사의 책임
임차인은 부풀려진 전세계약서를 담보로 사채업자에게 금전 차용의 담보로 사용하였고, 이후 채무를 변제하지 못하자 임대인이 보관중인 보증금을 가압류하는 등 법적 조치가 잇따랐습니다. 법적 절차를 통해서 전세금액이 부풀려진 사실도 공개되었습니다.
결국 해당 공인중개사는 민사상 손해배상 소송은 물론, 형사 고소까지 당하는 상황에 이르렀고 부동산중개업을 폐업한 상태입니다.
이와 같은 사례는 오래전부터 업계에 상당한 경각심을 불러일으켰습니다. 단 몇 만 원의 대서료가 수천만 원대의 손해배상 책임과 형사처벌로 이어질 수 있다는 것을 몸소 보여준 사건입니다.
다음은 공인중개사에게 어떤 책임이 따르는지 살펴보겠습니다.
공인중개사가 자신이 중개하지 않은 계약에 대해 중개대상물 확인·설명서와 공제증서를 첨부한 전세계약서를 작성·교부하고, 이 계약서가 사채업자 등에게 이용되어 피해자가 발생한 경우, 민사상 손해배상 책임은 당연히 발생합니다.
공인중개사는 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계, 거래 당사자가 실제 맞는지, 계약내용은 실제 합의된 내용인지, 선순위 보증금 내역은 어떻게 되는지, 실제 계약금이 지급되었는지 등을 조사·확인해야 할 의무가 있습니다.(공인중개사법 제25조, 동법 시행령 제21조)
이러한 사실을 확인하지 않은 채 계약서를 작성한 과실이 인정됩니다. 공인중개사법 제30조 제1항은 "개업공인중개사가 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다"고 규정하고 있습니다.
비록 대서가 형식상 중개행위가 아니더라도, 법원은 중개 서식(확인·설명서, 공제증서)을 첨부한 계약서 작성 행위 자체를 실질적 중개행위에 준하여 보고 손해배상 책임을 인정할 가능성이 높습니다. 더불어 민법 제750조에 따른 불법행위 책임도 별도로 추궁될 수 있습니다.
공인중개사가 실제 계약당사자가 아닌 자를 위해 계약서를 작성·교부하고, 그 계약서가 허위 채권 발생에 이용된 경우, 형법 제231조의 사문서 위조 및 변조의 행사죄가 문제됩니다.
이 경우 허위 계약서를 실제로 제3자에게 행사한 주범과 별개로, 그 계약서 작성에 관여한 공인중개사는 공범(방조범 또는 공동정범)으로 형사처벌의 대상이 될 수 있습니다.
대법원은 이와 같은 취지에서 "중개가 수반되지 않은 계약서 작성이 사기·위조 범행에 이용된 경우 공범 책임을 인정할 수 있다"는 판단을 일관되게 유지하고 있습니다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다78863 판결 등 참조).
나아가 공인중개사가 직접 사기 범행에 가담한 것이 인정된다면, 형법 제347조의 사기죄로 처벌받을 수 있습니다. 실제로 전세사기 관련 사건에서 공인중개사가 공모 가담이 인정되어 징역형을 선고받은 사례도 다수 존재합니다.
공인중개사법은 개업공인중개사의 거래계약서 작성 의무를 "중개가 완성된 때"에 한정하고 있습니다(제26조 제1항). 중개행위 없이 대서료를 받고 계약서를 작성하는 행위는 다음과 같은 행정 책임으로 이어질 수 있습니다.
| 위반 유형 | 관련 조항 | 제재 내용 |
|---|---|---|
| 중개 없이 확인·설명서 허위 작성 | 제26조, 제38조 | 등록취소 또는 업무정지 |
| 중개보수 외 금품 수수(대서료) | 제33조 제1항 제3호 | 자격정지 또는 등록취소 |
| 형법 제231조 위반(유죄 확정 시) | 제35조 제1항 제3호 | 공인중개사 자격 취소 |
특히 공인중개사법 제35조 제1항 제3호는, 공인중개사의 직무와 관련하여 형법 제231조(사문서위조·변조), 제234조(위조사문서 행사), 제347조(사기) 등의 죄로 금고 이상의 형을 선고받으면 자격이 취소된다고 명시하고 있습니다.
한 번의 판단 착오가 평생의 자격을 잃는 결과를 낳을 수 있다는 사실을 반드시 인식해야 합니다.
아울러 대서료를 수수한 행위는 행정사법 위반에도 해당할 수 있습니다. 현행법상 계약서 대필을 업으로 할 수 있는 자격은 변호사 또는 행정사에 한정되어 있기 때문입니다.
내가 중개하지 않은 임대차계약서를 대서하는 행위가 위험한 핵심 이유는 바로 '정보의 공백' 때문입니다. 공인중개사는 해당 물건의 권리관계, 임대인의 신원, 임차보증금 선순위 현황, 계약 내용의 진실 여부 등을 전혀 알지 못한 채 단순히 서면을 작성해주게 됩니다.
그런데 계약서에는 공인중개사의 서명·날인 및 사무소 직인이 찍히고, 중개대상물 확인·설명서와 공제증서까지 첨부됩니다. 이 계약서는 외형상 정상적인 중개계약서와 동일하게 보여, 제3자(금융기관, 사채업자 등)를 오인시키는 수단으로 악용될 가능성이 매우 높습니다.
이 때문에 한국공인중개사협회는 협회 차원에서 본인이 중개하지 않은 계약에 대한 대서 금지를 권고하고 있습니다. 소정의 대서료를 받았다는 사실은 책임을 줄여주기는커녕, 오히려 고의성 입증의 증거로 작용할 수 있습니다.
특히 전세사기가 기승을 부리는 최근의 사회적 분위기 속에서, 아무런 사정을 모르고 대서해준 공인중개사도 공범으로 몰릴 위험이 이전보다 훨씬 높아졌습니다. 순간의 친절이 평생의 족쇄가 될 수 있습니다.
공인중개사의 책임과 의무를 둘러싼 법제도 환경이 빠르게 변화하고 있습니다. 최근 주목할 만한 뉴스를 확인하시기 바랍니다.
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전세사기 피해, 공인중개사도 예외 아니다 — 한국부동산뉴스 (2025.08)
직접 사기에 가담하지 않아도 민사·행정 책임을 피하기 어렵다는 현장 분석 기사입니다. 대법원 2025. 1. 23. 선고 2024도15455 판결도 함께 다루고 있습니다. -
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정부, 전세사기 방지대책 공개… 공인중개사 책임 강화 — 한국AI부동산신문
(2026.03)
선순위 권리관계 설명의무 명확화, 표준임대차계약서 기재 의무 강화 등 공인중개사 책임을 제도적으로 대폭 강화하는 내용을 담고 있습니다.
현장에서 20년을 일하면서 대서 문제로 곤란을 겪은 동료들을 여럿 보아왔습니다. 공통적으로 나온 후기를 정리하면 다음과 같습니다.
— 경력 5년 차 공인중개사, 온라인 중개사 커뮤니티 후기
— 경력 10년 차 공인중개사, 부동산 전문 블로그 댓글
※ 위 후기는 실제 업계 커뮤니티 및 온라인 게시물을 참고하여 재구성한 것입니다. 개인 정보 보호를 위해 구체적인 출처와 성명은 표기하지 않습니다.
▶ 관련 법령
- 공인중개사법 제26조 제1항 — 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에 거래계약서를 작성하여 교부해야 함
- 공인중개사법 제30조 제1항 — 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해 발생 시 손해배상 책임
- 공인중개사법 제33조 제1항 제3호 — 중개보수 외 금품 수수 금지
- 공인중개사법 제35조 제1항 제3호 — 형법 제231조·234조·347조 등 유죄 시 공인중개사 자격 취소
- 형법 제231조 — 사문서 위조·변조
- 형법 제234조 — 위조사문서 등 행사
- 형법 제347조 — 사기
- 민법 제750조 — 불법행위로 인한 손해배상
- 행정사법 제2조 — 행정사의 업무 범위(계약서 작성 대행)
▶ 관련 판례
- 대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다78863 판결 — 공인중개사가 중개 없이 작성·교부한 계약서가 사기·위조 범행에 이용된 경우 불법행위 책임 인정
- 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결 — 공인중개사의 확인·설명의무 위반 시 공인중개사법 제30조에 따른 손해배상 책임 인정
- 대법원 2025. 1. 23. 선고 2024도15455 판결 — 전세사기 사건에서 공인중개사의 직접 공모 가담 여부에 따른 형사 책임 범위 판단
- 대전지방법원 2025. 2. 5. 선고 2024노432 판결 — 공인중개사가 전세사기 범행에 기능적 행위지배 수준으로 가담한 경우 공동정범 책임 인정
지금까지 살펴본 내용을 한 문장으로 요약하면, "내가 중개하지 않은 임대차계약서는 절대로 대서하지 말아야 합니다." 그 이유는 다음과 같습니다.
- 계약의 진실 여부를 확인하지 못한 상태에서 계약서를 작성하면, 해당 계약서가 사기·위조 등에 악용될 경우 민사상 손해배상 책임을 집니다.
- 형법 제231조, 제234조에 따른 사문서위조·행사죄 공범으로 형사처벌을 받을 수 있습니다.
- 공인중개사법 위반으로 업무정지·등록취소·자격취소라는 행정처분이 내려질 수 있습니다.
- 대서료를 받지 않거나 선의로 써준 경우에도 법적 책임에서 자유롭지 않습니다.
- 한국공인중개사협회도 공인중개사 보호 차원에서 본인이 중개하지 않은 계약의 대서 금지를 공식 권고하고 있습니다.
💡 글을 마치며
✔ 중개사로서의 전문성과 자격을 지키는 가장 확실한 방법은, 내가 직접 중개한 계약에 대해서만 계약서를 작성하는 원칙을 엄수하는 것입니다. 작은 친절이 큰 화가 될 수 있음을 항상 명심하시기 바랍니다.
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