"대필 계약서도 책임" 공인중개사 대출사기 배상 대법원판례(2025다220652) 정리
공인중개사가 직접 중개하지 않고 계약서만 대필(대서)했더라도 대출사기에 연루되면 손해배상 책임이 있다는 2026. 5. 29.자 대법원 판결이 나왔습니다.
선의로 계약서를 작성해 준 경우에도 민사상 책임이 인정될 수 있어 공인중개사, 임대인이라면 반드시 알아야 할 중요한 2026년 최신 판례입니다.
이 글에서는 대법원 2025다220652 판결의 사실관계와 1·2심 및 대법원의 판단, 실무상 의미와 대필 계약의 위험성을 공인중개사의 시각에서 알기 쉽게 정리했습니다.
|
| 대출사기 관련 대필 계약서 작성한 공인중개사의 책임 인정 대법원 판례 |
2026년 7월 26일 여러 언론이 일제히 보도한 대법원 판결입니다. 사건의 발단은 2020년 C씨 일당이 벌인 전세대출 사기였습니다.
C씨 등은 가짜 임차인을 모집해 전세계약서를 위조한 뒤, 대부업체 A사 등으로부터 전세보증금을 담보로 대출을 받고 대출금을 가로챘습니다. C씨 일당은 이미 사기죄로 유죄가 확정된 상태였습니다.
문제는 그다음이었습니다. A사는 사기를 친 C씨뿐 아니라, 이 전세계약서를 작성해준 공인중개사 B씨를 상대로도 대여금 소송을 제기했습니다. B씨는 실제 임대인과 임차인을 대면하거나 중개행위를 하지 않은 채, C씨의 말만 믿고 전세계약서를 작성해 건네준 것으로 확인되었습니다. A사는 이 계약서를 믿고 대출을 내준 만큼 B씨에게도 책임이 있다고 주장했습니다.
1심과 2심은 모두 공인중개사 B씨의 책임을 인정하지 않고 A사의 청구를 기각했습니다. 하급심의 논리는 이러했습니다. 담보물이 허위인지 여부를 심사할 책임은 대출기관인 A사 자신에게 있다는 것이었습니다.
또한 공인중개사법상 요구되는 주의의무는 통상 임차인을 보호하기 위한 것으로, 특별한 사정이 없는 한 그 보호 범위를 대출업자까지 확대하기는 어렵다고 보았습니다.
즉 B씨가 C씨의 범행을 몰랐을 것이라는 전제 위에서, 대출기관 보호까지 공인중개사의 의무 범위에 넣을 수는 없다고 판단한 것입니다.
그러나 대법원 1부(주심 서경환 대법관)의 판단은 완전히 달랐습니다. 대법원은 대부업체 A사의 원고패소 판결을 파기하고, 사건을 울산지법으로 돌려보냈습니다.
대법원은 공인중개사법상 개업 공인중개사는 중개가 완성된 때에만 거래계약서를 작성·교부해야 한다는 점을 근거로 삼았습니다. 중개 없이 계약서를 작성·교부하면 제3자가 이를 진실한 계약으로 믿고 거래에 나설 가능성을 능히 짐작할 수 있다고 본 것입니다.
B씨가 임대인·임차인을 대면하지도 않은 채 C씨 말만 믿고 계약서를 작성한 이상 공인중개사법상 주의의무를 위반했고, 이로 인해 A사가 대출금 상당의 손해를 입었다고 판단했습니다. 나아가 대법원은 이런 행위를 C씨 일당의 대출금 편취 범행을 용이하게 한 방조 행위로 평가할 수 있다고까지 밝혔습니다.
다만 대법원은 B씨의 책임을 일방적으로 확정하지는 않았습니다. C씨가 B씨에게 임대인의 실제 개인정보를 제공했고, 전세계약서상 임대인 계좌로 실제 보증금이 입금된 사정 등에 비춰볼 때, B씨 역시 C씨 일당의 조직적·계획적 범행에 속아 계약서를 작성해준 것으로 볼 여지가 있다고 짚었습니다.
이는 B씨의 책임 자체는 인정하되, 손해배상 범위는 사실심의 전권사항인 과실상계를 통해 제한될 수 있다는 취지입니다. 결국 울산지법에서는 B씨의 책임 비율을 다시 심리하게 됩니다.
B씨의 책임이 확정되면 공인중개사협회 공제나 보증보험으로 배상금을 충당할 수 있을지도 실무에서 자주 궁금해하는 부분입니다.
공제금은 원칙적으로 '중개행위를 함에 있어서' 발생한 손해만 보장하는데, 이 사건은 애초에 실제 중개행위가 없었다는 점이 대법원 책임 인정의 근거였던 만큼 같은 이유로 협회·보험사 측이 '중개행위 관련성이 없다'며 지급을 거부할 여지가 있어 보입니다.
또한 공제금은 원래 '거래당사자'의 손해를 보호하는 제도인데, 이 사건의 청구인인 대부업체 A사는 임대차계약의 당사자가 아닌 제3자라는 점도 지급 여부를 다투게 할 소지가 있습니다.
결국 확정판결이 나오더라도 공제금 지급까지 순탄하게 이어지긴 어렵고, 별도의 다툼으로 이어질 가능성이 높다고 보시면 됩니다.
저는 이 판결을 보며 현장의 공인중개사분들께 다시 한번 강조하고 싶은 부분이 있습니다. 임대인·임차인 어느 한쪽이라도 직접 대면하지 않은 채 제3자의 말만 믿고 계약서를 작성해주는 '대필' 관행은, 설령 수수료를 받지 않았더라도 법적 책임에서 결코 자유롭지 않다는 점입니다.
공인중개사법상 계약서는 중개가 실제로 완성되었을 때만 작성·교부할 수 있습니다. 이를 어기고 계약서를 내주면 그 문서가 진실한 것으로 믿고 대출을 실행하는 제3의 금융기관에까지 손해배상 책임을 질 수 있다는 것이 이번 대법원 판단의 핵심입니다. 신분증과 등기부등본, 인감증명서 등 기본 확인 절차를 생략하는 일은 아무리 급해도 피해야 합니다.
최OO님 (개업 공인중개사, 서울) — "지인 부탁으로 대면 확인 없이 계약서 써주는 관행이 업계에 은근히 있는데, 이번 판례 보고 정말 아찔했습니다. 대표님 설명 듣고 나서 이제는 반드시 양측 신분증과 등기부를 직접 확인하고 있습니다."
한OO님 (대부업체 심사 담당자) — "대출 심사 때 공인중개사 확인 계약서를 얼마나 믿어야 할지 늘 고민이었는데, 이번 대법원 판단으로 중개사의 주의의무 기준이 한층 명확해진 것 같습니다."
Q1. 공인중개사가 수수료를 받지 않고 호의로 계약서만 써준 경우도 책임이
있나요?
이번 판례에 비추어 보면, 수수료 수수 여부와 무관하게 중개 없이
계약서를 작성·교부한 사실 자체가 주의의무 위반의 근거가 될 수 있습니다.
Q2. 사기범에게 속았다는 사정은 책임을 완전히 면제해주나요?
아닙니다. 이번 판결에서도 속아서 작성했다는 사정은 손해배상 범위를
제한하는 과실상계 사유로만 고려될 여지가 있을 뿐, 책임 자체를 없애지는
못했습니다.
Q3. 대출기관도 아무 책임이 없나요?
하급심은 담보물
허위 여부를 심사할 책임이 대출기관에 있다고 보았으나, 대법원 파기환송 이후
울산지법에서 쌍방의 책임 비율이 다시 심리될 예정입니다.
·
공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명),
제26조(거래계약서의 작성 등)
·
민법 제760조(공동불법행위자의 책임)
·
대법원 2026. 5. 29. 선고 2025다220652 판결(파기환송, 원심 울산지방법원)
· 대법원 2025. 1. 23. 선고 2024도15455 판결
1. 대법원은 중개 없이 계약서만 작성·교부한 공인중개사에게도 대출사기
손해에 대한 배상책임을 인정함.
2. 하급심이 인정하지 않았던 '대출기관 보호까지 확대되는 주의의무'를
대법원이 정면으로 뒤집은 사례임.
3. 다만 사기범에게 속은 사정은 과실상계 사유로 고려될 수 있어, 배상 범위는
파기환송심에서 다시 심리됨.
4. 임대인·임차인을 직접 확인하지 않는 대필 계약 관행은 어떤 경우에도
피해야 할 위험한 실무임.
💡 공인중개사의 대필 계약 책임에 대한 필자의 생각
✔ 이번 판결은 '대필 자체가 불법'이라는 의미라기보다 계약의 진정성 확인 없이 단순 호의로 계약서를 작성하는 행위에는 민사상 손해배상책임뿐만 아니라 형사책임, 자격정지·등록취소 등 행정상 책임도 뒤따를 수 있다는 점을 분명히 한 판결이라는 것입니다.
✔ 매년 공인중개사에게 높은 수준의 조사·확인 의무가 요구되고 있습니다. 이는 책임져야 할 일도 많다는 것이지요. 공인중개사가 서명·날인하고 공제증서를 첨부한 순간 그 대필 계약서는 외형상 정상 중개계약서와 구별되지 않으므로 법적 책임이 따르는 것은 당연한 것입니다. 자신이 중개하지 않은 대필 계약은 단호히 거절하는 것이 정답입니다.
본 글과 관련하여 궁금한 점이 있으시면 댓글로 남겨주세요. 20년 경력의 실무 경험을 바탕으로 성심껏 답변해 드리겠습니다. 비즈니스 관련 상담이나 문의는 아래 메일로 연락 부탁드립니다. 📧 이메일: wellbeingcare24.contact@gmail.com
⚠️ 면책조항
본 블로그의 정보는 일반적인 참고 목적으로 작성되었으며, 법률 자문이나 전문적인 조언을 대체할 수 없습니다. 개별 상황에 따라 법률 효과가 다를 수 있으므로, 구체적인 사안에 대해서는 반드시 변호사나 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 정보의 활용으로 인한 결과에 대해 작성자는 책임을 지지 않습니다.
🔒 개인정보처리방침
본 블로그는 방문자의 개인정보를 수집하지 않습니다. 댓글 작성 시 입력하신 정보는 블로그 플랫폼(블로그스팟)의 정책에 따라 처리되며, 관리자는 별도로 개인정보를 저장하거나 제3자에게 제공하지 않습니다. 쿠키는 구글 애드센스 등 광고 서비스에서 사용될 수 있으며, 브라우저 설정을 통해 거부하실 수 있습니다.
댓글
댓글 쓰기